For RentProbeer jij alles zelf uit of leer jij juist van het voorbeeld van een ander? Persoonlijk doe ik graag dat laatste en die kennis geef ik dan met plezier door. Uit naam van BRIQS reis ik daarom de wereld in, op zoek naar de beste voorbeelden van innovatie in de bouw waar we in Nederland en daarbuiten ons voordeel mee kunnen doen. Zo was ik uitgebreid in Japan. Wat ik daar zag inspireerde en verbaasde me. Een drieluik over huren, kopen en bouwinnovaties.

Ik was in juni 2016 in Japan op uitnodiging van de Amerikaanse, net gepensioneerde hoogleraar Stephen Kendall die op MIT zijn studie en promotie afrondde bij emeritus professor John Habraken uit Nederland. De afgelopen tientallen jaren bouwde hij vanuit medestudenten op MIT en zijn Japanse echtgenote een groot netwerk aan contacten op bij universiteiten, bedrijven en de overheid. Hij heeft bijzondere deuren voor me geopend. Ik heb gezien dat we van het Japanse aanpassingsvermogen en hun manier van Open Bouwen nog veel kunnen leren. Maar qua duurzaamheid niet altijd! Wil je meer weten? Lees dan verder…

Renovatie = de nieuwe standaard

Tatami2Na tientallen jaren nieuwbouw heeft de Japanse regering de laatste jaren het roer omgegooid; niet nieuwbouw maar renovatie is de tegenwoordige standaard als het gaat om bijvoorbeeld huurwoningen gebouwd namens de staat. De bevolkingskrimp, de vergrijzing en het materialen (her)gebruik zijn daarin leidende factoren. De Japanse staat heeft maar liefst 700.000 woningen in beheer via haar nationale corporatie Urban Renaissance. Om een beeld te krijgen van de omvang: Urban Renaissance is zo groot als de top vijftien corporaties in Nederland bij elkaar. Een gemiddelde van 7000 van die woningen wordt nu jaarlijks gerenoveerd, vaak door het selecteren van de bouwbedrijven voor een wijk, regio of gebied gedurende een paar jaar, en vervolgens het invullen van dat contract met woningorders.

Japanse aannemers, adviseurs en beheerders springen in op de nieuwe werkelijkheid met innovaties. Innovaties om de aanpasbaarheid van de woningindeling vanuit de klant zo makkelijk en goedkoop mogelijk te maken en snel te kunnen uitvoeren. Verandert de woonbehoefte dan verandert de woning dus gemakkelijk mee. Aanpassingsvermogen van bouwers en aanpasbaarheid van woningen is dus duidelijk de nieuwe strategie. Daar is in Japan de wet ook op aangepast. Zie daarover meer in de blog over de Japanse koopwoningen.

Japanse tradities vertaald

We reisden met ons gezelschap een dag lang langs diverse projecten in en rond Tokyo die gerenoveerd zijn, nu verbouwd worden en nog worden aangepakt. En dat samen met diverse (oud-)hoogleraren van de grote universiteiten die meedenken of juist vooruit denken in de Japanse aanpak.

Genkan2Wat ik onder andere heb gezien is hoe Japanse woontradities zijn vertaald in bestaande en de nieuwe gestapelde woningbouw. Japanners lopen in huis bijvoorbeeld nooit op buitenschoenen, alleen de eerste meter. Het hoogteverschil tussen de Genkan – de entree voor de buitenschoenen – en de parketvloer waar ze veelal op sloffen lopen, is vertaald door de rest van de woning een verhoogde vloer te geven. De vroegere hurk-wc kon zo mooi in de vloer zakken en er is onder de vloer ruimte voor allerlei leidingen. De tatami matten in de kamers zijn soms ook weer op een ander niveau meestal om aan te geven dat daar de sloffen uit horen te zijn. Je hebt geen last van de ongelijke bovenkant van de ruwe gestorte betonnen vloer en alles is direct zichtbaar, bereikbaar en aanpasbaar. Geen lekkages en overlast dus voor de onderburen. Groot voordeel bij renovatie is dat je die per woning kunt uitvoeren zonder bij de buren naar binnen te hoeven. Het hoeft dus niet per blok of compleet gebouw, zoals we dat in Nederland vaak doen.

Gedwongen of vrijwillige renovatie

In Nederland hebben we nog een gewoonte die voor huurders ongunstig kan uitpakken (maar gunstig is voor verhuurders). Een woningeigenaar mag namelijk een gebouw renovatie doorvoeren na toestemming van 70% van de huurders in dat gebouw. Dan kan hij de overige 30% dwingen om de renovatie ook te accepteren, inclusief eventuele huurverhoging, vastgesteld volgens de nationale regels na verbouw! Dat is in Japan onbekend. Niemand kan gedwongen worden te verhuizen of een aanpassing te accepteren. Daarom wachten veel bewoners op compensatie bij verbouwing in de vorm van verhuizing naar een nieuwe woning of een veel beter gelegen woning.

Van ouderen kun je verwachten dat een begane grond woning nu een stuk handiger is dan toen ze er, tientallen jaren terug, kwamen wonen. In de praktijk blijkt dat de oude, verhuizende bewoners liever een beperkte aanpassing van keuken en badkamer hebben met een kleine huurverhoging dan een totaal verbouwing. Voor de jongeren kan het vaak juist niet nieuw genoeg zijn!

Ook inclusief meubels als je wil

mujiWat me verder opviel is Urban Renaissance, de corporatie van de rijksoverheid, sociale huurwoningen nu ook gemeubileerd aanbiedt voor een beperkte meerhuur van 7%. Muji – een soort van Japanse IKEA – verzorgt de inrichting, die je het beste kunt omschrijven als wit, bamboe en efficiënt. De kleine 40m2 woningen uit de jaren 60 zijn dan zo gevuld. Traditioneel hebben Japanse woningen weinig meubels; de bewoners zitten op de grond en spullen in diepe kasten waren standaard, om beddengoed en matrassen opzij te zetten. Maar de jeugd wil dat liever niet meer en gebruikt regelmatig meubilair.

Alles behalve duurzaam?

En ander typisch en veel minder duurzaam Japans gebruik dat ik nog niet kende en waar ik eigenlijk wel van schrok, is dat alles nieuw en prachtig verpakt moet zijn. Het gemak waarmee wij kleding in de familie doorgeven of tweedehands kopen in winkels is ondenkbaar in Japan. Een verpakking vrije supermarkt, zoals onlangs in Duitsland geopend, is dan een revolutie zonder een bestaande markt. Dat geldt ook voor de bouw – en niet alleen de inbouw – van woningen. Wat gebruikt is, is vrijwel waardeloos en vervangen Japanners het liefst door nieuw. Bij auto’s is het bijvoorbeeld normaal om deze na drie jaar om te ruilen voor een nieuwe. De tweedehands auto’s exporteren ze naar ontwikkelende landen voor de verkoop daar.

Deze gewoonten belooft niet veel goeds voor circulaire bouw met hergebruik van grondstoffen en producten in eigen land. Of vraagt op zijn minst om een hele andere kijk op mogelijk hergebruik van producten en componenten. En dat voor een land waar hergebruik van grondstoffen door de beperkte beschikbaarheid in eigen land al lang geleden bekend en aangepakt is in de vorm van verplichtingen door de fabrikanten. Deze ontdekking doet me echt met nieuwe ogen naar Japan als voorbeeld kijken! Zo had ik gehoopt dat alles zo goed geregeld zou zijn als bij het innovatieve project NEXT 21 waar ik je in een apart blog graag meer van laat zien.

Terug naar Nederland

BathroomfloorVijf keer per dag in bad is niet gebruikelijk in Nederland, noch is dat zo geweest. En bewust vloeren op verschillende niveaus in de woning maken om je te wijzen op schoeiselveranderingen, maken we in Nederland ook niet zo gauw mee. Vanuit de Nederlandse wetgeving zijn vlakke vloeren namelijk uitgangspunt en voorwaarde, maar moet dat in nationaal belang voor iedereen gelden? Meer dan 20mm verschil tussen de voordeur dorpel en de binnenvloer is vanuit het Bouwbesluit in Nederland zelfs niet toegestaan. In Nederlandse en Japanse testwoningen kan dat natuurlijk wel. Sterker nog, daar moet veel kunnen om de mogelijkheden te laten zien aan nieuwe woningeigenaren en bewoners. Het Japanse NEXT 21 is daar een heel mooi voorbeeld van, daarover dus later meer.

Neem de volgende stap en deel je ervaringen

Wil je een volgende stap maken? Kom naar de GRATIS* Masterclass. Gaan we aan het werk met praktische tools om de acties uit mijn ebook direct te implementeren in jouw organisatorische, fiscale of financiële projecten en organisatie.

Praat mee

Weet jij hoe je op die nieuwe manier gaat bouwen en wat je daarvoor nodig hebt? Welke vernieuwingen en nieuwe vrijheid zie jij graag ontstaan voor bewoners als verhuurder of juist als huurder? Deel het in de reacties hieronder.

Op jouw gezondheid en welzijn,

Remko Zuidema