Open Ontwerpen en Bouwen

Open Bouwen is een wereldwijd principe dat al meer dan 50 jaar bestaat. Nu is het wereldwijd gedeeltelijk geïmplementeerd in wetten, methoden, bouwpraktijken en onderwijs. Startend in Nederland en Japan sloten later andere landen zich aan, zoals Zwitserland, Finland, VS, Korea en China. Vrijwel alle landen ter wereld hebben het ingebouwd in functies zoals winkelcentra en kantoren, maar lang niet zo veel in huizen. Het is het daarbij het enige bekende bouw- en ontwikkel principe waarbij bewoners thuis het belangrijkste kunnen beslissen over hoe ze thuis willen wonen. Zie open-building.org voor de hoofdlijnen of download de geschiedenis geschreven door Prof. Stephen Kendall.

ETH Zurich publiceerde dit onderzoek rapport over Open Building als basis voor Circulariteit in woningen van Remko Zuidema. Het rapport werd gepresenteerd op de Open Building Congres van 11 september 2015 aan de ETH Zürich en was de eerste keer dat Circulariteit, materialen waarde en stakeholders keuzes  samen kwamen in één principe voor de gebouwen van het heden en de toekomst.

Introductie

In 1961 verscheen het boek De dragers en de mensen, het einde van de massawoningbouw, door ir N.J. Habraken. Het is nog steeds actueel en de zeer moeite waard. De auteur lanceerde de volgende stelling:

Een zinvolle industrialisatie van de woningbouw heeft alleen kans van slagen wanneer de individuele bewoner een volwaardige plaats krijgt in het tot stand brengen van zijn of haar eigen woning. Geen halve inspraak en geen terugdringing van de industriële productie, maar een nieuwe relatie tussen producent en individuele gebruiker in een nieuwe samenleving: het einde van de massawoningbouw.

Open Ontwerpen als basis

Deze gegevens horen tot de voorgeschiedenis van het Open Ontwerpen Pocketboek. De eerste hoofdstukken in het boek beschrijven van niveau tot niveau ervaringen en inzichten aan de hand van een aantal projecten. Je kunt ze zien als voorbeelden uit een eerste generatie weefsel-, drager- en inbouwprojecten. Zij behoren tot een opbouwfase, een periode van proberen en ontwikkelen, een eerste grote ontdekkingsreis op grond van een nieuwe visie.

Eerste voorbeelden vooral in Nederland

In Nederland staan inmiddels tienduizenden woningen waarin drager inbouw aspecten zijn toegepast met de methoden van de SAR en Open Ontwerpen, ook al zijn die woningen niet allemaal consequent gebouwd als drager-inbouw projecten. De woningcomplexen kennen een groot aantal indelingsvarianten en zijn gerealiseerd in vele gemeenten [i].

Sommige projecten zijn ontworpen als technische dragerstructuur zonder dat er met bewoners indelingen zijn gemaakt. Andere projecten zijn gericht op toekomstige veranderingen met een inbouwpakket van Bruynzeel, zoals in Purmerend en in Dordrecht. Daar werden innovaties van Open Bouwen toegepast in de flexibele koker voor verticale leidingen. De ontwikkeling verloopt dus zeker stapsgewijs. De ondersteunende stichting Open Bouwen is eind jaren 90 gestopt vanuit de overtuiging dat haar doelstellingen zijn volbracht. Helaas kunnen we 25 jaar later constateren dat de bewoner nog weinig is opgeschoten in beïnvloeding van zijn dagelijkse woongenot als je geen eigenaar bent.

Veel Nederlandse architecten zijn met de principes bezig geweest of passen de principes nog steeds toe[ii]. Ook grote bouwbedrijven[iii] hebben een aandeel in de ontwikkeling door onderzoek en toepassingen. Recente projecten in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap zijn daarin gewild. In Nederland is vooral de serie Solid-projecten in Amsterdam bekend, in uitvoering genomen doorcorporatie Het Oosten’. Uiteindelijk zijn daar de nummers 1 en 2 op IJburg en 11 in Oud-West gerealiseerd. Vind meer over deze projecten op de website van Stichting BRIQS.

Expansie internationaal

In het buitenland hebben ze ook niet stilgezeten. in 1979 in Londen (Adelaide Road) werkten Nabeel Hamdi en Nick Wilkinson als eersten met het onderscheid drager-inbouw. Zij pasten het principe ook toe in ontwikkelingslanden. In China gebeurde hetzelfde door professor Bao Jia Sheng in Wuxi en begin jaren 90 door Huang Hui en anderen in Peking, Changzhou en Taiyuan. In Japan werkt Seiji Sawada sinds 1973 met verschillende groepen aan het KEP (Kodan Experiment Project). In 1994 is in Osaka het project NEXT21 van start gegaan waarin achttien woningen elke zeven jaar opnieuw worden opgebouwd, inclusief de gevel, op basis van de wensen van bewoners van de nieuwe tijd. De werknemers van de opdrachtgever en eigenaar Osaka Gas wonen er tijdens die jaren om direct terug te rapporteren hoe het is bevallen. Japan is nadrukkelijk het verste gegaan door het invoeren van woningbouw wetgeving in te voeren die het onderscheid drager – inbouw verplicht stelt voor woningbouw die door de overheid financieel gestimuleerd wordt. Op basis daarvan zijn vanaf 2009 al ruim een half miljoen woningen goedgekeurd om te realiseren.

[i] Zoals Arnhem, Ridderkerk, Almere, Dronten, Vlaar­din­gen, Utrecht, Nieuwegein, Houten, Hoofddorp, Pijnacker, Rotterdam, Dordrecht en Enschede.

[ii] De Jong en Van Olphen, Kapteijns, Benraad, Van Yseren, Reijenga en Postma, Wissing en Krabbedam, Vreedenburg, ARO, Treffers en Polgar, INBO, Patijn, Wauben, Van Randen, Van de Seyp, Rijnboutt, Groosman, Van Hezik en anderen.

[iii] Elementum, Nevanco, Intervam (nu BAM), Wilma (nu BAM), Van Wijnen, Era (nu TBI) en Dura.

Wonen als innovatie motor

De ontwikkeling van nieuwe producten op het gebied van de inbouw is een geweldige stimulans. De vier projecten beschreven in het Open Ontwerpen Pocketboek maakten noodgedwongen gebruik van een eerste generatie producten. Maar vanaf 1985 zien we een nieuwe reeks montage-elementen op inbouwniveau. In Nederland onderscheidden zich in de jaren 90 drie systemen: Esprit, Prowon-Interlevel en Matura.

Interessant zijn innovaties op het gebied van leidingen die een van de technische hoofdproblemen vormen. Esprit introduceerde een zogenaamde noppenvloer, waaronder leidingen kunnen worden weggewerkt, speciaal ontwikkeld sanitair en keukenblok. Prowon monteert een inbouwvloer op vijzels in een zo geheten variozone van 2,40m van de dragervloer over de volle woningbreedte. Matura past een combinatie toe van een verhoogde vloer op kunstschuim ‘tegels’ voor de hele woning voor alle leidingen en zogenoemde plintbalken onder binnenwanden voor alle bekabelingen. Het boekje Inbouw Innovatie probeert via patronen ontwikkelingen te stimuleren in de vormgeving van nieuwe inbouwelementen. Op het gebied van woonvoorzieningen is nog zoveel meer te ontwerpen. Dat zal zeker gebeuren zodra de vraag naar inbouwpakketten toeneemt. De drie genoemde systemen hebben echter al een eerste nieuwe stroom producten op gang gebracht.

Inbouw te koop

Ook in de praktijk van alledag zien we veelbelovende ontwikkelingen die helemaal in het verlengde liggen van Open Ontwerpen. Zo berichtte het Utrechts Nieuwsblad in mei 1993 dat de Amsterdamse woningbouwvereniging Het Oosten in 1994 de bewoners het binnenwerk van haar 15.000 huurwoningen te koop zou gaan aanbieden. Voor gemiddeld € 10.000 kon de huurder eigenaar worden van alle deuren, binnenwanden, cv, keuken, badkamer en betegeling. Bij verhuizing krijgt de bewoner geld terug. Zo is het destijds ook uitgevoerd in 1996 voor de eerste 239 woningen, inclusief een hypotheek mogelijkheid vanuit Aegon die jaren aftrekbaar is geweest totdat het ministerie van Financien die mogelijkheid rond 2005 terugtrok.

Het cascoconcept is door de directie van de toenmalige Woningbouwvereniging Het Oosten bedacht omdat de meeste (gewenste!) huurders zich al gedragen als eigenaren. De helft heeft de woning naar eigen smaak ingericht met harde vloerbedekking, eigen kleur wandtegels en open haard. Tien procent heeft zelfs ingrijpende verbouwingen gedaan, compleet met nieuwe keuken, badkamer, cv. De koper kreeg in ruil voor zijn investering een huurverlaging van ten minste 25 procent, die volgens Het Oosten rente en aflossing van de koopsom royaal compenseert. Het was een groot succes door de grote belangstelling en de nu echt klussende bewoners van deze zelfinbouw! Dit is overigens in latere jaren herhaald in Apeldoorn door corporatie De Goede Woning zoals verwoord in het blog daarover.

Basis gebouw te huur en te koop

Ondanks deze verheugende feiten en ontwikkelingen blijven er vragen over: Waarom worden er niet veel meer dragers gebouwd? Waarom is eind jaren 90 de ontwikkeling grotendeels tot stilstand genomen? Wat is het perspectief? Waarom bestaat er nog zo’n weerstand tegen de toepassing, terwijl de methodes goed werken en de bouwkosten niet hoger zijn dan normaal? Waarom is drager-inbouw nog geen gemeengoed in de volkshuisvesting? Hoe gaan particulieren dit zelf ter hand nemen, ook als je niet in staat bent de hele woning zelf te betalen, maar alleen de inbouw?

In gesprekken bij de opstart van een project blijken de meeste ontwikkelaars en opdrachtgevers het een goed principe te vinden, maar aarzelen ze omdat het nieuw is. Die aarzeling heeft een aantal oorzaken. Ten eerste hebben een woningbouwvereniging en een projectontwikkelaar niet zo’n behoefte om het ontwerp- en het uitvoeringsproces complexer te maken met inbouwelementen die zij nog nooit hebben toegepast. Ook staan zij niet gauw te juichen bij de gedachte individuele bewoners in te schakelen bij de planvorming van hun woning. Ze vinden het idee wel sympathiek, maar tegelijkertijd ook lastig. Opdrachtgevers vinden nog steeds dat het niet hun taak is om bewoners op die manier direct te betrekken. Ze zijn bang voor excessen en vrezen voor vreemde plattegronden die aan volgende bewoners niet meer te slijten zijn. Dat is heel begrijpelijk van iemand die het nog nooit heeft meegemaakt. Overigens beperken excessen zich tot een enkele uitzondering die later met hulp van bewoners veranderd kan worden. Een onderzoek op de TU Delft heeft gegevens opgeleverd over de aard en de frequentie van verandering door bewoners.

Een tweede oorzaak van de aarzeling ligt in de aanname dat de bouw wel duurder moet zijn als elke bewoner een eigen plattegrond krijgt. Institutionele opdrachtgevers zoals een woningbouwvereniging en een projectontwikkelaar zijn er van overtuigd dat diversiteit en flexibiliteit geld kosten. Bewijzen van het tegendeel in de projecten Keyenburg in Rotterdam en Berkenkamp in Enschede overtuigden niet altijd. En wanneer er toch vertrouwen bestond, deed een bouwbedrijf dat teniet door gebrek aan eigen ervaring of weigering dat te geloven in de offertefase.

De sterke overtuiging en wil van de opdrachtgever blijken de belangrijkste krachten die dragerprojecten tot stand brengen. In ieder geval totdat de bewoners zelf het heft in eigen hand nemen en opdrachtgever worden. De angst vermindert zeker wanneer partijen in een ontwerp de mogelijkheid openhouden om er eventueel een standaardproject van te maken. Ondanks de grotere betrokkenheid van particuliere opdrachtgevers verloopt nadenken over toekomstige veranderingen bij grondgebonden woningen nog steeds moeizaam net als het vinden van een corporatie of ontwikkelaar als achtervang.

Een derde oorzaak ligt bij de ontwerpers. Die zijn het niet eens over het recht van bewoners om zelf een indeling van hun huis te bepalen. Wisselen van functies in een woning kan nog, maar indelingen veranderen – nee. Een architect voelt zich namelijk verantwoordelijk voor de gebouwde omgeving ‘van stoel tot stad’. Zij hebben niet geleerd om voor jou als gebruiker te ontwerpen maar voor een anonieme opdrachtgever, vaak een organisatie, die betaalt voor woning- en kantoorbouw. Ook nu nog vragen corporaties en gemeenten om woningplattegronden die beoordeeld moeten worden, alsof het indelen van een woning een professionele opdracht is, anders dan eten en drinken. De architect bespreekt zijn ontwerpen met directeuren aan een vergadertafel. De voorschriften blijken telkens veel minder een hindernis dan men denkt. Het bouwbesluit heeft een en ander vereenvoudigd door haar verklaringen met nationale toepassing in plaats van gemeentelijke. En de nutsbedrijven hebben nu – na de gedeeltelijke verzelfstandiging van de energiebedrijven – zelf ook bevoegdheden om aanpassingen toe te laten. Of ze daar ook gebruik van maken, is de grote vraag?

Lees meer

Weefsels als gebied uitgangspunt

Stedelijk weefsel kun je alleen ontwerpen wanneer ontwerpers en politici zich bewust zijn van het belang van samenhang in de inrichting van de openbare ruimte, de ruimte dus tussen de gebouwen. Dit bewustzijn ontbreekt vaak, ook al is er op gemeentelijk niveau een verandering zichtbaar. Meestal ligt de focus op dat wat geld moet opleveren, de uitgifte van de te bouwen terreinen en de inrichting voor het (auto) verkeer. De mens loopt in de nieuwe wijken verloren tussen gebouwen zonder dat hij dit beseft. ‘Moderne’ stedenbouw is nog steeds mooi als maquette in vogelvluchtperspectief of als vormgegeven plaatje om aan de muur te hangen, maar is niet ontworpen door de mensen die daarin gaan wonen of werken.

De toepassing van de weefselmethodiek staat daarom ook nú nog in de beginfase, maar zij heeft bewezen juist de aandacht bij de uiteindelijke bewoners te hebben zonder het belang van ruimtelijke en financiele haalbaarheid te verliezen. De enkele voorbeelden, zoals de Beverwaard in Rotterdam en Claeverenblad-Wildenburg in Leusden, zijn weinig bekend. Waarom? Stedenbouwers ontwerpen steden, maar geen buitenruimtes waar het aangenaam vertoeven is. Na de tijd van Berlage en Oud in de jaren 30 is de aandacht steeds meer gericht op gebouwen in plaats van op de ruimten tussen de gebouwen. Wat ontwerpers van de buitenruimte interesseert zijn de bestemmingen, functies als verkeer, parkeren, speelplaatsen en groen. Het karakter van ruimtes die door bebouwing zijn omringd zoals de hof, de straat als ruimte, de boulevard en vooral het plein, zijn op zichzelf geen onderwerp van een stedenbouwkundige compositie. Laat dat nu juist het verschil zijn met de immer populaire binnensteden waar de vastgoedprijzen laten zien dat velen het waard vinden daar te wonen, werken en winkelen. Menige stad denkt stedenbouwkundig goed bezig te zijn door bekende architecten te kiezen en hun zoveel mogelijk vrijheid te geven voor een artistieke prestatie en is verbaasd over de uitblijvende positieve gevolgen.

Ook opdrachtgevers geven het liefst alle aandacht aan het gebouw als zelfstandig object. Zij beseffen niet dat de directe omgeving van hun onroerend goed daardoor minder aantrekkelijk wordt, omdat kwaliteit van de directe omgeving ontbreekt. De goede, gemeenschappelijke sfeer die het er prettig maakt, is er niet; aan de voet van een alleenstaand gebouw drinkt niemand een biertje. Dit zie je goed in de vele ‘brainparken’ langs de snelwegen van onze stadsranden. Niemand blijft op straat even hangen, gewoon omdat er geen gezellige ruimtes zijn. Onze stedenbouw heeft hier, ondanks technisch talent, haar sociaal-culturele taak laten liggen om mooie, natuurlijke ruimtes te creëren, waar mensen op hun gemak zijn.

Lees meer

Open ontwerpen is geen systeem of methode

Laten we nog even terugkeren naar de kern van de vraag wat Open Ontwerpen en Open Bouwen, Open Gebouwen – en uiteindelijk Open Bebouwing – eigenlijk is.

Het is geen systeem of methode. In het kader van Open Bouwen zijn inderdaad nieuwe methodes, technieken en producten gecreëerd. Deze worden ook steeds verder ontwikkeld en vernieuwd. Het zijn de middelen. Open Ontwerpen is een principe, een ordeningsprincipe, dat bijzonder veel verheldert en mogelijk maakt. Het is een algemeen, natuurlijk principe dat iedereen kan herkennen als je concreet kijkt naar veranderingen in gebouwde omgevingen die al langer bestaan. Daarom noemt men Open Ontwerpen ook wel een visie, een wijze van zien, een inzicht. Het is ontwerpen vanuit de visie dat je vraag en aanbod alleen zinvol op elkaar kunt afstemmen wanneer het ontwerpproces uitgaat van de levende maatschappelijke gelaagdheid: het onderscheid in de verdeling van de beslissingsmacht tussen huishoudens, organisaties en gemeente en hun respectievelijke domeinen: woning, bouwlocatie, stadswijk.

Open Ontwerpen heeft als doel wonen dichter bij de mensen te brengen. Het gaat erom omgevingen te creëren die precies aansluiten op de behoefte, omgevingen waarin mensen werkelijk creatief kunnen bestaan, wonen, en werken. Het gaat er in wezen om zo te bouwen dat de menselijke ervaringen en de ontwikkeling worden ondersteund en geïnspireerd. Daarom is een centrale vraag: wat ondersteunt de ervaring van mensen binnen en buiten hun eigen domein? En: welke ervaringen zijn gewenst? Dat is wat ontwerpers in gesprek met hun cliënten zouden moeten ontdekken, of beter gezegd; dat is wat toekomstige bewoners moeten ontdekken om tijdig te bepalen hoe hun thuis er uit moet komen te zien.

Drie soorten ervaring zijn hierbij heel belangrijk:

  1. Noodzakelijke ervaringen: je eerste (lichamelijke) levensbehoeften; voeding en onderdak (beschutting).
  2. Sociale ervaringen: samen zijn met anderen en alleen zijn.
  3. Levenservaringen: ontwikkeling van je bewustzijn en hoe jij je in de wereld wilt uitdrukken.
Lees meer

De menselijke ervaringen met wonen

Over de relatie tussen de diepere menselijke ervaringen en de gebouwde omgeving is nog steeds niet veel bekend, terwijl dit verband toch een essentieel gegeven zou moeten zijn voor architectuur en stedenbouw. De vorm van je kamer, het dak boven je hoofd en het plein in de stad komen bijna uitsluitend tot stand vanuit rationele, materiële en zakelijke overwegingen. De wereld van de gevoelens, de verbondenheid met de aarde en het kosmisch bewustzijn komen weinig aan bod in het ontwerpproces. Daardoor mist er veel aan kwaliteit!

In onze cultuur van bouwen en wonen van dit moment ligt de aandacht in de eerste plaats bij het lichamelijk welzijn. Daar zijn de voorschriften geheel op gebaseerd. Werken met de ‘patronen’ taal is, zoals in het boek in de voorbeelden wordt getoond, een goed middel om sociale en existentiële vragen te bespreken. Daarmee breng je de kwaliteitsvragen rond het menselijk functioneren principieel onder woorden en in beeld. In Open Ontwerpen kun je patronen per ontwerpniveau ordenen en beperken tot het niveau dat aan de orde is op het moment van de ontwerp-, realisatie- en onderhoudsdiscussie.

Het principe van de ordening in verschillende niveaus is toe te passen op elke activiteit die met de gebouwde omgeving te maken heeft. Daarom ontwikkelen we methoden en technieken die het gemakkelijk maken om in elk vakgebied gebruik te maken van het niveauonderscheid: bij het initiëren, ontwerpen, uitvoeren, financieren, controleren en beheren. Hoe vollediger je het principe toepast, des te hoger is het rendement voor bouwen, wonen en werken. Dat wil zeggen: des te nauwkeuriger is het antwoord op de vraag in de markt. Wanneer we bijvoorbeeld een bouwtechnisch onderscheid maken in drager en inbouw zonder bewoners zeggenschap te geven, is het effect veel geringer. Dat geldt ook wanneer we open beheer, open financiering of open regelgeving niet toepassen. Daarom gaan we nu nader op deze aspecten in.

Lees meer

Open gebouwbeheer

Open gebouwbeheer is een vorm van beheer waarbij we het niveauonderscheid hanteren. Een huishouden beheert de inbouw, een woningbouworganisatie de drager en een gemeente of wijkraad het weefsel. Ieder beheert zijn eigen domein. Dit geldt ook bij renovatie.

Op weefselniveau zorgt een gemeente voor het behoud van de kwaliteit van de openbare ruimten: het groen, de verharding, verlichting, meubilering en het openbare leidingennet. Bij renovatie pakt als het goed is de gemeente afzonderlijk tot stand gekomen gebouwen complexen samen met betrokkenen aan, zodat het overleg tussen eigenaren van complexen en de gemeente leidt tot een versterking van de wijk. Zo verbeteren we speelgebieden, het verkeer en ook de ruimtelijke compositie door hier en daar zonodig bebouwing toe te voegen of soms juist te verwijderen.

Uitgegeven gronden vallen buiten het weefselbeheer van de overheid, maar de gemeente wil vast stimuleren en controleren dat het domein van de drager niet worden vervuild of misbruikt, tegen de afspraken in. Voor een beheerder van woningen, zoals een stichting of corporatie, is het van belang dat de uit te geven woonruimte verhuurbaar of verkoopbaar blijft. Dit betekent een goed onderhoud van de structuur van het gebouw; toegangsruimtes, liften, gevels, daken, hoofdleidingen, kortom de hele drager. Met het beheer van het inbouwgedeelte, dus alles wat achter de voordeur ligt, bemoeit de organisatie zich niet; dat is voor de bewoners. Open Beheer is eigenlijk vanzelfsprekend omdat het onroerend goed-deel zijn waarde behoudt dankzij de voortdurende inbreng van de bewoners in hun eigen domein. Het onroerend goed kan de levende vraag blijven volgen en beantwoorden.

De bewoner zorgt voor onderhoud en vervanging van de inbouwelementen, met natuurlijk alle financiële consequenties. Hij neemt de verantwoordelijkheid voor aanpassingen, zoals huurders in kantoorgebouwen dat al veel langer doen. Een dragerbeheerder heeft er misschien een zeker belang bij dat bewoners de interieurs van de woningen goed onderhouden; hij wil de bewoners daarin zeker stimuleren en misschien een handje helpen. Hij krijgt immers weinig voor een versleten inbouw. Vooral in de laatste twee projecten beschreven in het Open Ontwerpen Pocketboek blijkt dat bewoners zorgvuldig omgaan met hun inbouw omdat met de eigen indeling de (gehuurde) woning voor hun gevoel veel meer ‘eigen’ is geworden.

Lees meer

Renovatie uitgangspunten 1 op 1

Een logisch gevolg daarvan is ‘celsgewijze vernieuwing’; renovatie van de inbouw per woning, los van de renovatie van een drager. Dit zijn de belangrijkste voordelen:

  • alleen die woning wordt gerenoveerd die er echt aan toe is;
  • de (nieuwe) bewoners worden er direct bij betrokken;
  • voor elke woning kan een geheel eigen indeling worden gemaakt;
  • de hele verandering / vernieuwing gebeurt in nog geen twee weken;
  • tijdens de renovatie blijft de woning – en sowieso het gebouw – bewoonbaar.

Volgens het rapport Open Bouwen Buurtvernieuwing van de OBOM levert het niveauonderscheid ook bij de renovatie van naoorlogse wijken grote voordelen op. Na enkele proeven in Voorburg laten berekeningen zien dat deze methode van renoveren economisch beter is dan werken per blok, zonder ellende voor bewoners.

Financiering van niveaus

Open Beheer staat in nauw verband met Open Financiering: een gescheiden financiering op basis van het niveauonderscheid. In de jaren negentig heeft de SAR dit Financiering onderwerp al uitvoerig onderzocht en herkende de wijze implicaties. Binnen een wijk die door de gemeente wordt gefinancierd, kunnen de verschillende beleggers en beheerders het recht krijgen hun investeringen in de drager op eigen manier te financieren. Al worden bij de verkaveling van het weefsel in bouwgebieden wel afspraken gemaakt over financieringscategorieën. Op zich geen nieuwe ontwikkeling. Bewoners kunnen binnen een drager zelf beslissen over de manier waarop ze willen financieren. Dat is wel nieuw.

Om het beeld van deze financiering te schetsen gaan we uit van een normale gemeentelijke uitbreiding. We volgen daarbij het hoofdschema van de niveaus van besluitvorming. Verschillen in het aantal jaren dat een inbouw ongewijzigd meegaat ten opzichte van een drager maken dat ook de afbetaaltermijnen verschillen. Daarnaast kan er bij een inbouw sprake zijn van weinig restwaarde na afbetaling, terwijl een drager vanuit de draagstructuur en fundering een veel langere technische levensduur zal kennen dan de financiële termijnen van meestal 30 à 40 jaar. Bij een drager kan dan ook gesproken worden van een investering terwijl bij een inbouw meer sprake is van een uitgave die tot nul afgeschreven wordt. In Japan is bij wet een aan te tonen technische levensduur van 200 jaar voor een drager opgenomen als uitgangspunt voor   een overheidsbijdrage..

Niveau van de stad (weefsel)

Op het niveau van de stad investeert de gemeenschap in de gemeenschappelijke voorzieningen. Daartussen worden weefsels voor de verschillende wijken ontwikkeld. Voor elke wijk maken we dan een begroting van de exploitatie met aan de uitgavenkant een bijdrage aan de stad voor de grondverwerving en de bovenwijkse voorzieningen. Binnen de wijk voor de eigen plan-, aanleg- en beheerskosten van het weefsel, zoals grondwerken, kunstwerken, verharding, riolering, verlichting en groen. Aan de inkomstenkant zien we de opbrengsten van de uit te geven bouwgronden aan particulieren en instellingen, volgens de verkaveling van het weefselplan. Elke wijk is een domein voor ontwikkeling en heeft dus een eigen exploitatie, met zeer lange termijnen van investeren, onderhoud en afschrijving. Daarmee is het mogelijk lokale ambtenaren, raadsleden, bewoners, werkenden en/of eigenaren inzicht te geven in wat er financieel gebeurt. De uit te geven bouwgronden zijn de nieuwe domeinen op dragerniveau.

Niveau van de bouwplaats (drager)

Elke ‘bouwheer’ ontwikkelt een eigen project. Aan de uitgavenkant staan de grondkosten (waarin alle kosten van de hogere niveaus zijn verwerkt) en de kosten voor voorbereiding, bouw, onderhoud en beheer van de drager. Aan de inkomstenkant staan de opbrengsten van de eenheden binnenruimtes die worden uitgegeven: woningen, kantoren, winkels, scholen enzovoort. Elke bouwplaats heeft dus een eigen exploitatie met een middellange termijn van investeren, onderhoud en afschrijving. Daarmee is naar de financiers expliciet aan te geven hoe de drager zich in de jaren economisch zal ontwikkelen. De drager is zo als onderpand van de lening transparant qua waarde wat het risico voor de geldverschaffer vermindert. De uit te geven binnenruimtes volgen uit de verkaveling van de drager en vormen de domeinen op inbouwniveau.

Niveau van de inbouw

Elk huishouden, bedrijf of instelling maakt tenslotte zijn eigen inbouwplan. In de koopsom of de huur van de dragerruimte betaalt men mee aan alle voorzieningen van eerder genoemde niveaus en voegt er zijn plan-, montage- en onderhoudskosten van de inbouw aan toe. Deze investeringen zijn voor een relatief korte termijn; inbouw heeft een technische levensduur van minder dan vijfentwintig jaar. Ook de economische levensduur kan even lang zijn, maar zeker niet langer.

Lees meer

Eigendomsverhoudingen

Door onderscheid van niveaus in Open Ontwerpen ontstaan interessante eigendomsverhoudingen. Nu gaat het vooral over economisch eigendom, ook wel eens commercieel eigendom genoemd. Wat uiteindelijk het meeste belangrijk is, is het juridische eigendom. De manier waarop juridisch eigendom op dit moment in de nationale wetgeving is verankerd, maakt het erg duur, omslachtig en niet-flexibel om een opdeling in eigendom te regelen volgens de splitsing inbouw (bewoner) en drager (belegger). Zoals beschreven is de verkaveling op elk niveau de overgang naar het volgende niveau van ontwerpen en beheren. Het eigendom kan dat verschil volgen en kan daarmee telkens als onderpand voor eventuele externe financiering dienen. We verkavelen in domeinen – gebieden – die elk als bestaande situatie een uitgangspunt worden voor een volgende initiatiefnemer. Het is nu niet alleen mogelijk een dergelijk gebied te kopen of te verkopen maar ook te verpachten of te verhuren. De opdrachtgever die in het nieuw verkavelde domein iets gaat realiseren ‘huurt’ de ‘situatie’. Wat we zelf realiseren, de toegevoegde waarde, komt in eigendom.

Op de drie behandelde niveaus weefsel, drager en inbouw betekent dit bijvoorbeeld dat een gemeente eigenaar kan blijven van een verkaveld stuk bouwterrein, en het verpacht aan een ontwikkelaar/beheerder. De ontwikkelaar/beheerder wordt dan de eigenaar van zijn drager op gepachte grond en daarmee eigenaar van de door hem vervolgens verkavelde woonruimte, kantoorruimte enzovoort die hij aan een gebruiker verhuurt. De gebruiker is eigenaar van het inbouwpakket dat hij heeft gemonteerd. Tenslotte kan een gezin besluiten een kamer te verhuren of verhuren, waarin de uiteindelijke huurder tevens bewoner zijn eigen meubels plaatst.

Het eerste voordeel van deze benadering is dat de grond die fysiek gemeenschappelijk is, ook in gemeenschapseigendom blijft. De maatschappelijke tendens naar recht van gebruik boven eigendom kan daarmee ingevuld worden. Ondernemingen of woningcorporaties huren een deel van het gemeenschappelijk eigendom om er hun eigen eigendom op of in te plaatsen: een woon- of kantoorgebouw. Gedeeld eigendom is overbodig geworden, want de grenzen zijn transparant getrokken.

Een tweede voordeel is dat speculaties op ‘situaties’ worden voorkomen. De grond is geen artikel meer voor de handel, wel datgene wat erop is aangebracht. De eigen inbreng vermeerdert natuurlijk ook in waarde wanneer de locatie aantrekkelijker wordt, alleen blijft de zuivere waardevermeerdering van de grond voor de gemeenschap. Een krachtig gemeentelijk beleid op het gebied van stedenbouw en milieu is hiermee bijzonder gebaat. Al is dit instrument in de afgelopen tien jaren minder herkend door de politiek.

Lees meer

Privaat tegenover publiek

De centrale overheid stelt merkwaardig genoeg meer eisen aan het privédomein dan aan de openbare ruimte. Zelfs normen voor bijvoorbeeld de verhouding van verharding en groen kunnen nogal vrij worden gehanteerd in zowel het privé als publieke buitengebied. Terwijl juist in het publieke domein veel maatschappelijk waarde te vinden is als we kijken vanuit het waterbeheer en de opwarming van steden door vastgehouden warmte (hitte-eiland effect). Ook de afstand tussen bebouwingen is slechts aan enkele regels gebonden.

Op het inbouwniveau ligt dat anders: vrije plattegronden onder verantwoordelijkheid van de bewoners zelf waren in het verleden onmogelijk en worden nog steeds met ambtelijke tegenzin geconfronteerd. Eisen rond minimale hoogte voor binnendeuren en ruimten, de diameter van een rolstoelcirkel achter de woningvoordeur beperken nog steeds de inrichting. Vreemd genoeg wordt daar geen verschil gemaakt tussen wat er mogelijk is in de (verre) toekomst vanuit de drager en wat er is gerealiseerd door de bewoner zelf. Om de belemmeringen van de regels te omzeilen maakten destijds twee bouwteams van de beschreven projecten gebruik van het predicaat ‘experimenteel woningbouwproject’. Dat gaf vrijstelling van de toenmalige Voorschriften en Wenken en Regels van de Modelbouwverordening. Rond het BouwBesluit is het tegenwoordig nog moeilijker dergelijke vrijheden te krijgen, vanwege de bevoegdheden van de landelijke overheid daarin.

Een groot aantal ontwerp-voorschriften voor het indelen geven minimale afmetingen voor ruimtes, uitgaande van functionele kwaliteitseisen. Als de woning jouw domein kan worden, kan alle verantwoordelijkheid voor indeling en uitrusting bij jou komen te liggen. Het onderscheid tussen kunnen zijn – vanuit de drager mogelijkheden – en zijn, is daarbij van groot belang, maar afwezig in de huidige regelgeving. De projecten laten zien dat bewoners heel goed zelf kunnen beslissen over de indeling, zeker met behulp van 3D visualisaties of een woningmaquette op ware grootte waar je in de fabriek doorheen kunt lopen. Dat is in Japan bij een aantal inbouwfabrikanten inmiddels gebruikelijk. Daarbij krijg je een geautomatiseerde kostenberekening voordat je bestelt.

Veiligheid en hygiëne waren nog de laatste criteria waarop de gemeenten de inbouwplattegronden wilden beoordelen, maar het begeleidend oog van de dragereigenaar zorgde er eigenlijk al voor dat dit niet meer nodig was. Jij als bewoner kunt dat samen met de beheerder uitstekend regelen, ook bij toekomstige veranderingen. Iedere beheerder wil trouwens zelf graag normen voor de kwaliteit vaststellen in het kader van een eigen filosofie als verhuurder van de drager, al dan niet samen met inbouw. Het inbouwniveau is hier zo goed geregeld dat de overheid er in het geheel niet aan te pas hoeft te komen!

Lees meer

Verschillende kwaliteit eisen

De kwaliteitseisen op de producten voor de inbouw vormen een positieve uitzondering in de huidige bescherming van de consument. Deze worden niet tijdens een project samengesteld, maar gelden wanneer een fabrikant zijn product op de markt brengt. Kwaliteitseisen voor producten vallen onder de EU wetgeving van consumenten, uitgewerkt in de basisbegrippen producentenverantwoordelijkheid en voorzorgsbeginsel. Daarbij gaat het niet alleen om de veiligheid van bijvoorbeeld elektrische installaties, maar ook om de werking van schadelijke stoffen die in de materialen worden verwerkt, zoals pvc, polychloorpropeen, polyurethaan, polystyreen en polyacryl in profielen, leidingen, vullingen, lijmen, bekledingen en verven. De enorme milieubelasting en risico’s, de grote hoeveelheid energie om ze te vervaardigen, de toxische uitwasemingen en stralingen, de technische verstoringen van elektromagnetische velden, het gebrek aan negatieve ionen in de lucht – dit alles is niet meer te verwaarlozen in moderne woningen en kantoren. Ook vermoede schadelijkheid kan achteraf worden meegewogen in aansprakelijkheid van producenten, iets wat in de nationale bouwwetgeving totaal ontbreekt.

Op het niveau van de drager moeten de constructies en de gemeenschappelijke ruimtes aan normale voorschriften voldoen. In het algemeen gelden ook hier de nieuwe eisen voor gezondheid van mens en milieu, vooral omdat de drager lang dient mee te gaan en we die later dus moeilijk kunnen verbeteren of vervangen bij schadelijke werkingen. Vooral de grote financiële belangen en impact op de gebruikers en de omgeving van een gebouw maken dit ongewenst.

Het is belangrijk dat de gemeente de bebouwingsdichtheid toetst die met het ontwerp van de drager wordt bepaald. De nieuwe vraag bij het onderzoek houdt verband met de vrijheid van verkavelen: hoe kun je de capaciteit van de drager toetsen als het aantal en dus de grootte van de woningen in het gebouw kunnen variëren en dus onbekend zijn? Wat is het verschil voor de gemeenschap wanneer bijvoorbeeld, zoals in Molenvliet, 106 woningen worden herverkaveld naar 123 eenheden, overigens met gelijkblijvend vloeroppervlak en grondoppervlak? Kunnen deze laatste twee grootheden en hun onderlinge verhouding niet de eigenlijke criteria zijn waarop het programma wordt getoetst? Dit is dezelfde basis waarop kantoren en winkels worden berekend; het bruto vloeroppervlak van het dragergebouw. Dit bruto vloeroppervlakte moet dan kloppen met het aantal parkeerplaatsen en het groenoppervlak in de buurt.

Misschien is het voor het huisvestingsbeleid van een gemeente belangrijker dat binnen een grondstuk een bepaalde bebouwingsdichtheid, en dus een bepaald vloeroppervlak, wordt gehaald dan dat men exact het aantal woningen met een bepaalde maat voor altijd vastlegt. Met flexibiliteit in woninggrootten kun je namelijk blijvend inspelen op de vraag en dat is zeker interessant voor een duurzaam huisvestingsbeleid. Bepalen en later bijstellen van de verkaveling kan bovendien het resultaat zijn van formeel overleg tussen de eigenaar van het gebouw en de gemeente. Zo realiseer je in één keer een bepaalde dichtheid én een flexibel woningbouwbeleid.

Het bijkomende voordeel is dat tijdens het verkavelen de oppervlakten van woningen niet met sprongen maar geleidelijk kunnen oplopen. Dan kun je woningen maken met allerlei afmetingen en die eenheden toewijzen of verkopen die je als beheerder of ontwikkelaar wenselijk vindt in de markt van dat moment.

Ontwerpers en hun opdrachtgevers hoeven dan niet meer te ontwerpen op grond van uitgekiende voorschriftwoningen die niet worden gebouwd. Zij kunnen vrijer vormgeven aan de drager omdat ze weten dat elke hoek van de te verkavelen ruimte op een of andere manier kan worden benut.

In de visie van Open Ontwerpen gaat het om grootte en kwaliteit van het bewoonbaar oppervlak. Wil een bepaalde ruimte bruikbaar zijn voor de functies zitten en slapen, dan moet een minimumoppervlak daarvan bij een gevel liggen om deze functies van voldoende licht en lucht te voorzien. Anders gezegd: een bepaald woonprogramma vraagt een minimale gevellengte, afhankelijk van wat er nodig is, en dan wordt de drager minder diep. Dit is een interessant onderwerp voor nader onderzoek naar dragers, want hoe ga je hiermee om in de discussies vanuit weefsel en inbouw door de andere betrokkenen?

De verhouding gevel/oppervlakte wordt beïnvloed door de ontsluiting (de voordeur aan de gevel vraagt relatief meer gevellengte), de vorm (hoeken vragen wat meer gevel) en het gemiddeld aantal lagen per woning (een meerlaagse woning met binnentrap eist relatief meer inhoud). Dit is een nieuwe benadering die veel indelingsvoorschriften overbodig maakt zonder dat men kwaliteit verliest.

Bij het verkavelen en toewijzen van woningen zijn de kernoppervlakten van de eenheden van belang ten opzichte van de aard en de grootte van de huishoudens. In de vrije sector liggen deze anders dan bij sociale woningbouw Daarvoor zijn huishoudcategorieën en -klassen onderscheiden met bijbehorende woonprogramma’s. Elk programma vereist een minimum kernoppervlak waarvoor je het type ontsluiting en het aantal woonlagen moet kennen. Een woning met een voordeur aan de gevel en een woning met een binnentrap vragen meer verkeersruimte dan een portiekflat. In de praktijk bepaalt het toewijzingsbeleid van een gemeente en een corporatie uiteindelijk hoe groot de bewonersdichtheid in een drager is.

In Enschede is destijds een nieuwe methode gebruikt om het kwantitatieve programma van eisen te bepalen. Woningbouwvereniging en gemeente hebben samen de doelgroep van het project bepaald en verdeeld over verschillende huishoudcategorieën. Elke categorie heeft een eigen woonprogramma dat bestaat uit een bepaalde combinatie van standaard functiegebieden. Ze bespraken de situering van een paar functies met de opdrachtgever, namelijk eten, koken en baden. Als deze functies niet persé aan de gevel hoeven te liggen, wordt de woning dieper en daardoor goedkoper per kubieke meter. Let wel: ‘als norm’. In een vrije plattegrondvorming heeft de bewoner natuurlijk het recht deze functies aan de gevel te leggen ten koste van bijvoorbeeld een slaapruimte. En de opdrachtgever wil ook eigen voorkeuren voor maten toevoegen aan die van de standaardoppervlakken voor de diverse functiegebieden. Zo vond men in Enschede dat de entree van de woning minimaal 120 x 120 moest zijn in plaats van 120×90. Als de normen van elke huishoudcategorie gemiddeld is vastgesteld, is het kwantitatieve woningen programma klaar.

Lees meer

Integratie van de aspecten

Open Ontwerpen kent alle aspecten van het ontstaan en veranderen van de gebouwde omgeving. Het basisidee, het onderkennen van de schaalniveaus, komt dan ook in alle aspecten naar voren. De schaalniveaus dringen als kruipolie binnen in alle disciplines: het initiëren, ontwerpen, begroten, financieren, uitvoeren, toetsen, beheren en natuurlijk in het gebruiken zelf; wonen in de meest brede zin van het woord, waarvoor het allemaal is bedoeld.

Bij het eerste project, Molenvliet te Papendrecht, zijn de principes zowel op het weefselniveau als op het drager- en inbouwniveau uitgeprobeerd. De drijfveer voor het ontwerp was vooral van ideële aard. Ze wilden het wonen een nieuwe dimensie geven in de volkshuisvesting. Dat was de hoofddoelstelling van het plan. Volgende ervaringen met plannen op de niveaus weefsel, drager en inbouw leidde tot de volgende stelling:

De voordelen zijn beschikbaar voor werkelijk elke deelnemer aan het proces op zijn gebied: opdrachtgever, beheerder, gebruiker, bewoner, ontwerper, bouwer, producent en overheid. Er zijn geen verliezers. Dat is de grote verrassing die het idee bevestigt.

De voordelen zijn voor elke deelnemer groter naarmate iedereen in het proces het principe van het niveauonderscheid consequent hanteert. Daarvoor is creativiteit, transparantie en leiderschap nodig. Dat bleek iedere keer opnieuw want geen van de deelnemers was gewend aan het nieuwe idee. Het hoofdargument van deze uitkomst is dat Open Ontwerpen, Open Bouwen, blijkbaar een natuurlijk economisch principe is. Open Ontwerpen maakt bouwen voor de werkelijke vraag mogelijk van diegenen die er vanuit hun plaats in het proces belang bij hebben. Open Ontwerpen is niets anders dan het onderkennen van een natuurlijk principe en daarmee systematisch rekening houden.

Lees meer

Veel nadere projectbladen en informatie neem contact op met Stichting BRIQS.