Economie squareWil je een eigen bouwkavel midden in de stad waarop je naar eigen wensen jouw woning bouwt? Met gestapeld bouwen wordt je droom werkelijkheid. Lees de financiële en juridische uitdagingen voor je op een rij en dit voorbeeld uit Helsinki! Zeker in grote steden zijn vierkante meters schaars en duur en bouw je op elkaar. Zo kun je diezelfde vierkante meters meerdere malen gebruiken in zelfbouw.

De gemeente Den Haag schreef een ideeënwedstrijd uit en beloonde het ontwerp Licht, lucht, ruimte, vrijheid van STUDIOHECHT in samenwerking met ABT b.v. met een gedeelde eerste plaats. Ook hun ontwerp bestaat uit gestapelde vrije kavels. Toekomstige bewoners kunnen zowel de kavel als de woningen op deze kavels helemaal naar eigen wensen inrichten. Om je een idee te geven hoe dat eruit ziet, kun je het promotiefilmpje van STUDIOHECHT over bouwen op elkaar eens bekijken. Het filmpje maakt goed duidelijk dat gestapeld bouwen bouwtechnisch geen enkel probleem is. Of je het gebouw nu in één keer bouwt of er in de tijd kavels aan toevoegt, het kan allemaal.

Uitdagingen in gestapeld bouwen

Financieel en juridisch maakt het wel degelijk verschil of je het gebouw in één keer of in delen bouwt. De gemeente Den Haag heeft gevraagd om een concept dat over de jaren heen gefaseerd te bouwen is. Daarmee krijgen verschillende kleinschalige particuliere opdrachtgevers door de jaren heen de kans om hun woonwensen te vervullen, in aansluiting op eerdere particuliere opdrachtgevers. Bij organische groei leveren de bestaande financiële en juridische kaders problemen op. Problemen waar BRIQS overigens een prima oplossing voor heeft gevonden in samenwerking met vastgoed hoogleraren en notarieel specialisten.

Hoe zit het met een gebouw als één geheel?

Wanneer een gebouw als één geheel wordt gebouwd en opgeleverd, is de situatie juridisch als volgt: De grond en het gebouw dat er op staat is één geheel en kan maar één eigenaar hebben. Tenzij de verdeling bij de notaris en het kadaster anders wordt beschreven. De eigenaar kan anderen een zakelijk (commercieel) recht geven op het geheel of een gedeelte daarvan. Denk aan vruchtgebruik of huurrecht. Willen we meerdere eigenaren van het gebouw elk een stuk laten kopen, dan moet het gebouw eerst gesplitst worden in exact omschreven onderdelen. Daarbij kun je horizontaal verdelen door een recht van opstal of verdeling in appartementsrechten. Bij verticaal, gestapeld, bouwen is nu alleen een verdeling in appartementsrechten mogelijk. Recht van opstal wordt vaak toegepast om de (ondergrondse) parkeergarage los te maken van de bovenliggende woningen, en/of de parkeergarage en de woning(en) los te maken van het grondeigendom.

Met een verdeling in appartementsrechten kun je verschillende woningen onderling onderscheiden in eigendom. Voorwaarde in beide gevallen is dat elk van de onderdelen een zelfstandige en zichtbare identiteit heeft. Iedere eenheid heeft bijvoorbeeld een eigen ingang en is door wanden en vloeren van elkaar gescheiden. Veranderingen in deze onderverdeling van het gebouw hebben de schriftelijke toestemming nodig van alle individuele eigenaren. Daarnaast moeten ook andere geregistreerde belanghebbenden, zoals hypotheekverstrekkers, vooraf toestemmen. Daarom worden alle eigenaren en verdere formele belanghebbenden openbaar geregistreerd bij het kadaster.

Hoe zit het met een organisch groeiend gebouw?

Wat we willen is maximale vrijheid voor de koper om zijn/haar eigen woning te realiseren. De splitsing van de drager en de inbouw geeft de bewoner/gebruiker en de belegger de meeste vrijheid en mogelijkheden, zowel juridisch als financieel. Hun verschillende primaire belangen zijn hierbij immers uitgangspunt. Tot de drager behoort de constructie, de gevel, de gezamenlijke ontsluiting en de aanleg van de gebouwgebonden installaties tot aan de meterkast van de individuele woning. Het inbouwpakket is bij gestapeld bouwenhet interieur en de gebruikersinstallaties voor ICT, licht en klimaat van de woning zelf.

Twee delen is meerdere kadastrale nummers

Juridisch kan iemand dus twee onroerende zaken kopen; onder het ene kadastrale nummer valt het inbouwpakket en onder het andere kadastrale nummer (een gedeelte van of een aandeel in) de drager. Het hoeft hier trouwens niet alleen om koop te gaan. Er zijn meer mogelijkheden. Een koper of huurder als private persoon of organisatie kan twee rollen hebben die eenvoudig te scheiden zijn, namelijk in belegger en gebruiker. Die twee rollen geven vier mogelijkheden:

  1. Koop: De gebruiker is tevens belegger en eigenaar van beide delen.
  2. Huur: De gebruiker is geen belegger/eigenaar.
  3. Huurkoop: De gebruiker is eigenaar van de inbouw en huurder van de drager.
  4. Koophuur: De gebruiker is huurder van de inbouw en eigenaar van de drager.

Bij koophuur kun je denken aan leveranciers die op prestatie een gehele inbouw, keuken, badkamer of installatie verhuren. Zoals energiebedrijven vroeger warmwaterboilers verhuurden en nu nog steeds verwarmingsketels verhuren. De drager heb je als belegging op waarde ontwikkeling of zekerheid. Uiteraard hebben alle partijen meerder mogelijkheden tot verandering.

  • Als belegger in inbouw en/of gebouw kun je verkopen (ontvreemden) of juist afbetalen (inverdienen) in de tijd, zonder te hoeven verhuizen of er te wonen.
  • Als bewoner kun je verkopen (ontvreemden) of juist afbetalen (inverdienen) in de tijd, bij of na verhuizen.

Welke juridische rechtsvorm dient het doel?

De splitsing tussen drager en inbouw geeft bewoners dus ook juridisch de maximale vrijheid hun eigen woning vorm te geven in een gebouw dat organisch kan groeien in de tijd. Het aandeel van de drager dat bij de kavel hoort en het aandeel van de inbouw kunnen dan apart worden verhandeld. Een N.V. of B.V. als aparte rechtsvorm voor de drager heeft het voordeel dat de gezamenlijke eigenaren van de drager, los van individuele inbouweigenaren, een lening bij een bank of via crowdfunding kunnen afsluiten. Een Vereniging van Eigenaren (VvE) kan dat niet. Over de financiële mogelijkheden lees je meer in het BRIQS-blog over slim financieren.

Daarnaast wordt bij het kadaster voor elke inbouw een apart appartementsrecht benoemd. In het tempo waarop de woningen verkocht en daarna gebouwd worden, worden deze appartementsrechten later fysiek ingevuld, elk door een te bouwen woning. Door in het begin meteen voor de maximaal mogelijke aantal fysieke inbouwonderdelen, dit zijn de uiteindelijke woningen, een kadasternummer aan te vragen en in te tekenen, hoeven later in de zogenaamde splitsingstekeningen geen veranderingen meer opgenomen te worden. Bij toevoeging van een nieuwe woning is voor de eerste of eerdere eigenaren dan geen nieuwe splitsing in appartementsrechten en dus een nieuwe hypotheek nodig, want de splitsingstekening en -akte blijven hetzelfde. Een N.V. geeft ook de mogelijkheid voor vrije verhandeling van aandelen van de drager zonder dat de andere aandeelhouders instemmingsrecht hebben.

Instemmingsrecht

Bij instemmingsrecht moeten eerdere kopers beslissen of iemand de volgende woning mag kopen. Dat is nu formeel een toetsing bij coöperatieve verenigingen, maar niet bij de Vereniging van Eigenaren van appartementsgebouwen. Bij een B.V. is dat instemmingsrecht er automatisch wel en kunnen zittende eigenaren een recht van eerste koop opnemen, dit lijkt me juist verwarrend en vertragend. Voorwaarden stellen aan wie je mag verkopen of wie mag kopen verlagen uiteraard de marktprijzen van de aandelen.

Kortom: Wanneer we een drager inrichten als aparte rechtsvorm dan kunnen we aandelen verkopen aan beleggers/bewoners en eventueel ook in onderpand geven aan een financiële instelling die een lening verstrekt aan de koper. Op die manier zijn we maximaal flexibel naar de toekomst toe. Ook de gemeente of een corporatie kan dan als (sociale) belegger deelnemen in deze verticale straat.

Welke mogelijkheden zie jij voor gestapelde bouw?

We zijn benieuwd naar de mogelijkheden die jij ziet voor gestapelde bouw in een organisch groeiend gebouw. Juist ook vragen over de juridische kant van eigendom bij het bouwen van woningen zien we graag komen. Stichting BRIQS benut jouw input weer om voor belangstellenden algemene contractvoorwaarden en -standaarden te maken. Dus, hoe ziet jouw flexibele gestapelde woning eruit?

Neem de volgende stap en deel je ervaringen

Wil je een volgende stap maken? Kom naar de GRATIS* Masterclass. Gaan we aan het werk met praktische tools om de acties uit mijn ebook direct te implementeren in jouw organisatorische, fiscale of financiële projecten en organisatie.

Praat mee

Weet jij hoe je op die nieuwe manier gaat bouwen en wat je daarvoor nodig hebt? Hoe ziet jouw ideale gestapelde woning eruit? Deel het in de reacties hieronder.

Op jouw gezondheid en welzijn,

Remko Zuidema