Gili TawanganBeeld je dit eens in! Een strandstoel op de Bahama’s, man met spreadsheet op schoot en telefoon aan zijn oor. Terwijl de ober zijn cocktail neerzet sluit de belegger rechtstreeks een deal met de aanbieder over hun volgende bouwproject, als partners.

Dit toekomstbeeld is nog niet vaak geuit, vandaar nu deze aanjager naar de beleggingscase rond circulaire gebouwen. Waarom zou in de circulaire economie de aanBIEDER – niet meer de aanNEMER geheten – de beste en enige partner van iedere belegger zijn? Als bijvoorbeeld veertig producenten samen de prestaties aan dat gebouw leveren, verpest dat de vakantievreugde van de belegger. De overheid kon daar ook al slecht mee omgaan zoals in de vorige blog bleek. De aannemer van werk verandert niet alleen in een aanbieder van de oplossing, maar kan namelijk ook mede eigenaar zijn of in ieder geval die garantie-verantwoordelijkheid op zich nemen. Belegger en aanbieder hebben dan dus een gezamenlijk belang. Samen zorgen ze voor een stevige fundering, draagstructuur, dak, gevel en nutsaansluitingen. Een lange termijninvestering die echt rendement gaat opleveren. Zo biedt de aanbieder niet alleen de bouw aan, maar ook het gebouw. De indeling en invulling van de appartementen is meer een noodzakelijk kwaad voor de belegger en dat laten ze liever aan de individuele huurders, hun corporatie of hun aanbieder over. Zo krijgt ieder eindelijk waar voor zijn geld. Dan kies jij als belegger toch ook voor circulaire economie!

Hoe anders is het nu. De belegger stoeit met allerlei partijen om tot een maximaal rendement en minimaal risico te komen. Wie zijn die partijen en wat is hun belang? (Zoals eerder gepubliceerd op de Cirkelstad website)

Waarde van vastgoed

Vastgoed is naast aandelen en obligaties de derde beleggingscategorie voor pensioenfondsen, verzekeraars, banken en rijke families. In het totaal wereldwijd gaat het dan om 10% van al het geld! De locatie bepaalt in combinatie met de functie van het gebouw – wonen, werken, recreëren enz. – de prijs per vierkante meter. De invulling is in handen van verschillende partijen, zoals adviseurs, architecten en aannemers, die vaak los van elkaar werken, apart hun rekeningen indienen en weer snel vertrekken naar het volgende project. Grote ontwikkelaars namens de anonieme beleggers in woningbouw en corporaties voeren de plannen uit en kleuren ze verder in binnen de aangegeven lijntjes. De belegger doet er vanuit zijn economie alles aan om de waarde van zijn gebouwen te bewaken en liefst te laten groeien. Ook voor de lokale overheid is een optimaal rendement uit deze langetermijninvestering van groot belang, daarover hebben we het in onze vorige blog uitgebreid gehad.

Waardebeheer

Voor een belegger zit de waarde van zijn gebouw in de structuur en de buitenkant. Hij bewaakt de waarde van zijn gebouwen meestal door een beheerder aan te stellen. De beheerder krijgt een vast maandtarief om de kosten van beheer en onderhoud te dekken. Dus wat doet die beheerder? Hij besteedt minimale tijd aan het beheer door steeds dezelfde mensen in te schakelen die werken met steeds dezelfde producten en materialen in alle woningen. Voor de gebruiker betekent dat een minimale keuze uit keukens, badkamers en installaties. Deze beperking in keuzen draagt natuurlijk totaal niet bij aan een positieve waardebeleving van de gebruiker. Daarover meer in een volgend blog.

Transacties zijn leidend

Net als een beheerder worden adviseurs en aannemers nu betaald voor de transactie van diensten en werk. Hun doel is op korte termijn zoveel mogelijk geld verdienen. Na de eindafrekening gaat iedereen weer door naar het volgende project. Offertekosten voor transacties zijn hier vaak onvermijdelijk en vanwege het eenmalige karakter aan de hoge kant. Dat is jammer want in de uitvoering van ieder project wordt telkens opnieuw voor elk product een serie offertes aangevraagd. Dat komt omdat projectmatig werken in de bouw nog steeds de norm is terwijl we met een systematische aanpak in bouw en vastgoed zoveel meer zouden bereiken. Dan worden adviseurs en aannemers ook beloond voor de latere waardeontwikkeling waar ze in hun werk aan bijgedragen hebben.

Ook voor de makelaar zijn alleen de transacties van belang. Hij is gebaat bij een zo hoog mogelijke prijs op het moment van transactie. Op dat moment krijgt hij namelijk een percentage of een vaste prijs per (ver)koop of (ver)huur betaald. Zijn focus ligt dus op transactiewinst en de verhuur of verkoop moet het liefst snel gebeuren. Want van uitstel komt nog wel eens afstel.

Tot slot verdienen ook ontwikkelaars hun geld met transacties, namelijk de verkooptransactie van hun project aan de belegger. Maar die transactie vindt pas plaats als de ontwikkelaar alle contracten rond heeft en hij het risico op aanvullende projectkosten heeft afgedekt. Als opstart verdient hij de eigen kosten terug op de verkoop of verhuur aan gebruikers en door te besparen op de voorfinanciering van adviseurs en aannemers. Zonder voorlopig afnamecontract van de belegger doet de ontwikkelaar er dus verstandig aan het bij een schets van het ontwerp en een voorlopig opbrengstenoverzicht te houden.

Waarde toevoegen

In de circulaire economie gaat het intussen om waarde toevoegen voor de lange termijn, niet om snel winst halen op losstaande transacties. De vraag is dus hoe alle aanbiedende partijen als samenhangend geheel waarde kunnen toevoegen voor de lange termijn en hoe zij voor deze waardetoevoeging beloond kunnen worden?

Voor een belegger bepalen de waarde van de locatie en de waarde van het gebouw of de investering op de lange termijn rendabel is. Daarom is het logisch dat de belegger zich volledig toelegt op een flexibel basis gebouw met een goede fundering, constructie, gevel en dak. De verantwoordelijkheid voor de kortetermijninvesteringen in de inbouw met keuken, badkamer en installaties gaat tot zijn grote opluchting naar de gebruiker of zijn vertegenwoordiger. Dat is immers eerder een uitgave dan een belegging. In onze volgende blog zult u ontdekken hoe dit van invloed is op de gebruiker. Ieder houdt zijn eigen deel in goede staat, met aankoop- en montagekorting voor de inbouw inclusief onderhoud en beheer, zonder veel aanvullende kosten. Zo delen alle partijen mee in de waardeontwikkeling.

Naast de lokale overheid en de gebruiker heeft ook de belegger belang bij een goede waardeontwikkeling van de locatie en het basis gebouw, alleen de belegger wil niet meer dan standaardkosten en minimale aandacht investeren.

Neem de volgende stap en deel je ervaringen

Wil je een volgende stap maken? Kom naar de GRATIS* Masterclass. Gaan we aan het werk met praktische tools om de acties uit mijn ebook direct te implementeren in jouw organisatorische, fiscale of financiële projecten en organisatie.

Praat mee

Weet jij hoe je op die nieuwe manier gaat bouwen en wat je daarvoor nodig hebt? Wie lijkt jou de ideale partner voor de belegger? Is dat dan de nieuwe aanbieder? Deel het in de reacties hieronder.

Op jouw gezondheid en welzijn,

Remko Zuidema